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| 写字楼卖点＋推盘 |
| wx731 发表于 2007-8-22 11:24:20 |
一、卖点共性分析
卖点及案例分析
智能化商务平台
即所谓的5A（楼宇、通信、办公、安防、消防自动化系统），如：中央商务大厦、银座国际、时代金融中心、福建兴业大厦均以此为卖点之一，彰显现代化办公
生态化办公
随着生态化住宅要求的进一步强烈，进一步反映到写字楼物业中来，并加强了这方面的宣传力度。
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| 销售实操－－奥园销售人员参考 |
| wx731 发表于 2007-8-22 11:08:09 |
第一步：问候接待
标准做法：
▌客人在走进销售中心时，站立门口的销售人员就要注视其走过来，不可再进行交谈，作好接待客人的准备。
▌当客人快到门口时，门口接待的销售人员都要面带笑容，先轮到位的销售员为客人拉开门，同时说：“您好！欢迎光临番禺奥林匹克花园，这是我们的销售资料。”并取出销售资料以恭敬的态度送到客人的手上。然后说：“先生（或小姐）我姓XX，请问贵姓？这是我的名片，请到模型这边我为您介绍一下我们的小区。”接着销售人员引导客人走向模型。后面的销售员按顺序迎接后面的客户。
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| CS战略在房地产营销中的具体运用 |
| wx731 发表于 2007-8-22 10:39:37 |
那么，如何把CS战略导人房地产营销?即在房地产营销中，如何最大限度地使顾客感到满意，可以考虑从房地产经营整个系统的各个环节着手引入，具体从以下几个方面进行：
第一、市场调研，寻找顾客。
CS战略认为，顾客的需要是任何企业设计和开发产品的源头，企业只有站在顾客的立场上去研究、设计及开发产品，以消费者的需求为出发点，才能生产出令顾客满意的产品。
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| 操盘手法：市区小盘VS郊区大盘 |
| wx731 发表于 2007-8-22 10:21:07 |
刘先生早期负责市区内一个小型住宅项目营销，近４００套单位不用一年时间便全部售罄，刘先生因此备受老板看重。后来刘先生接手一个具相当规模的郊区楼盘的营销工作，几个月下来却颇为失意，近旁的其它楼盘销售都很不错，而刘先生负责的项目销售却毫无起色，刘先生为此极为烦恼。
相反，邹先生原先参与郊区一大盘的营销工作，后来接手市区内一个小型项目的营销，同样做得很不开心，原因是原先做郊区大盘时有很多资源可以利用，很多“ＳＨＯＷ”可以“上演”，但做市区小盘却感觉极为沉闷，很不得意。
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| 房产交易“十大霸王条款” |
| wx731 发表于 2007-8-17 8:48:08 |
| 房商们的“霸王”嘴脸“十大霸王条款”如下: 1.延期交房还找诸多借口 霸王条款：因下列原因导致未按本合同规定期限将该商品交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。（1）.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起180日内告知买受人的；（2）.设计及施工中重大技术调整；3.中、大、暴雨及六级以上台风、停水停电（以泉州气象台、供电局、自来水公司提供的资料为准）造成无法施工的；4.市政配套安装延期及市政重要活动造成工程无法施工的。
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| 专业市场商铺的特点 |
| wx731 发表于 2007-8-17 8:41:32 |
| 市场类商铺在国内商铺投资市场的角色无庸质疑，一方面，市场份额巨大，另一方面，不少市场类商铺频频创造销售“天价”。 （1）、专业市场规模特点
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| 商业地产策划中的市场调查方法 |
| wx731 发表于 2007-8-16 15:30:36 |
投资开发商用物业，特别是所谓超大型Mall，成为一大热潮和最亮丽风景线。不光是北京、上海、广州、深圳一线城市，成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市，就连偏远地、县级市也要上CBD、中央商业街、大型Mall、主题步行街等商用物业项目。
市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。
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| 北京商业街发展状况及思路 |
| wx731 发表于 2007-8-16 9:29:47 |
商业街是展示北京商业形象和发展水平的窗口，是北京商业发展的重要一环。 商业街的发展与市民的日常生活、商业文化传统、商业流行时尚、休闲娱乐，旅游产业等密切相关，发展商业街是促进商业产业发展、满足市民、游客多样化消费需求， 完善首都国际化大都市城市功能的重要举措 随着北京城市、济的发展和人民生活水平的不断提高，北京的商业街近年来得到了长足的发展，不仅仅有象王府井、西单这样的大型
综合商业街区，还形成了很多初具特色发展雏形的商业街，如 餐饮街，茶叶街、花卉街、图书街、建材街、服装街、酒吧街等。其中东直门内餐饮街、 马连道茶叶街，莱太花卉街。
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| 商业地产：一碗僵硬的稀粥 |
| wx731 发表于 2007-8-16 9:27:08 |
2003年中国商业地产的烟花特别多。据有关专家评述，目前商业地产已包括了购物中心，酒店，专业市场，工业园，港口经济乃至旅游区等不同土地功能的范畴，良好的前景无可置疑。毕竟其产生的背景具备了入世利好和行业发展规律两大因素的支撑。从行业表象上看，商业地产的投资回报明显高于一般的住宅项目，且发展商的收益具有动态扩展性和直接增值性。因此，自然领到具备一定资金实力和区域影响力的发展商的青睐。具体而言，近几年，由于城市扩张，新城建设，旧城改造，以及城市功能转型的影响，政府在城市规划中对新型商业布局留下的空缺，无形中促动的商业地产的发展。
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